به روزرسانی حقوقی سپتامبر ۲۰۲۶
مقدمه
شهروند ایرانی در سال ۲۰۲۶ می‌تواند در ترکیه آپارتمان، خانه، محل کار، زمین یا ملک دیگری را در حدود مقرر برای اشخاص حقیقی خارجی تملک کند. وجود اجازه اقامت پیش از خرید شرط مالکیت نیست و تابعیت ایرانی نیز به خودی خود مانع ثبت ملک به نام شخص نمی‌شود.
مالکیت زمانی ایجاد می‌شود که انتقال در قالب رسمی انجام و حق مالکیت در دفتر املاک ثبت شود. قرارداد خصوصی، رسید پرداخت، توافق با بنگاه املاک یا تحویل کلید به تنهایی مالکیت ایجاد نمی‌کند. وضعیت ثبتی ملک، محدودیت‌های مربوط به خارجیان و اهلیت و اختیار فروشنده در نتیجه معامله اثر مستقیم دارند.
خرید ملک و آثار مهاجرتی آن دو نظام جداگانه‌اند. ثبت ملک می‌تواند در شرایط مقرر مبنای اجازه اقامت کوتاه مدت یا سرمایه گذاری واجد شرایط برای تابعیت استثنایی باشد، اما هیچ یک از این وضعیت‌ها به صورت خودکار از خرید ناشی نمی‌شود.
پاسخ قانونی
قانون ترکیه مالکیت اموال غیرمنقول توسط شهروندان ایرانی را به رسمیت می‌شناسد. اشخاص حقیقی ایرانی در گروه اتباع خارجی مجاز به تملک قرار دارند و معامله آنان با کنترل تابعیت، نوع ملک، مساحت، محل و محدودیت‌های امنیتی در ثبت املاک انجام می‌شود.
اصل رفتار برابر در مالکیت به معنای حذف همه محدودیت‌ها نیست. سقف مساحت در سراسر کشور، حد نصاب تملک خارجیان در هر شهرستان، مناطق نظامی و امنیتی و تکلیف پروژه برای ملک بدون بنا همچنان اعمال می‌شوند.
حق مالکیت ثبت شده از حمایت قانون مدنی برخوردار است. در عین حال، ملکی که برخلاف محدودیت‌های قانونی تملک شده یا در مهلت قانونی برای آن پروژه ارائه و اجرا نشده باشد می‌تواند مشمول الزام به تصفیه شود.
چارچوب قانونی
ماده ۳۵ قانون شماره ۲۶۴۴ ثبت املاک، تملک ملک و حقوق عینی محدود توسط اشخاص حقیقی خارجی را تنظیم می‌کند. ماده ۳۶ همان قانون برای شرکت‌های ترکیه با سرمایه خارجی نظام جداگانه‌ای مقرر کرده است.
قانون شماره ۴۷۲۱ مدنی ترکیه، شکل انتقال مالکیت، ثبت، رهن، حق ارتفاق، مالکیت مشترک و حمایت از دفتر املاک را در بر می‌گیرد. قانون شماره ۶۳۴ مالکیت آپارتمانی نیز وضعیت واحد مستقل، سهم زمین، بخش‌های مشترک و هزینه‌های ساختمان را تعیین می‌کند.
قواعد شهرسازی، حفاظت فرهنگی، اراضی کشاورزی، جنگل، ساحل، مناطق خطرپذیر و مجوزهای ساختمانی مستقل از تابعیت مالک اعمال می‌شوند. امکان ثبت ملک به نام شخص خارجی، کاربری یا ساخت و ساز برخلاف این قواعد را مجاز نمی‌سازد.
اثر تابعیت ایرانی
شهروند ایرانی می‌تواند ملک را به نام شخصی خود تملک کند. برای خرید عادی مسکن یا محل کار، وجود شریک ترک، تأسیس شرکت یا اقامت قبلی در ترکیه شرط قانونی مالکیت نیست.
تابعیت در مرحله ثبت بر پایه گذرنامه یا سند هویتی معتبر احراز می‌شود. نام، نام خانوادگی، نام پدر، تاریخ تولد و شماره گذرنامه باید در ترجمه، شماره مالیاتی، گزارش ارزش گذاری و اسناد بانکی با یکدیگر سازگار باشند.
کنترل‌های بانکی درباره منشأ وجوه، تحریم‌ها و طرف‌های پرداخت از اهلیت مدنی شهروند ایرانی برای مالکیت جدا هستند. امکان قانونی تملک، بانک را ملزم به پذیرش انتقال وجه یا افتتاح حساب نمی‌کند.
نبود شرط اقامت قبلی
خرید ملک به داشتن اجازه اقامت معتبر وابسته نیست. شخص ایرانی که در خارج از ترکیه اقامت دارد نیز می‌تواند با حضور قانونی در معامله یا از طریق نماینده دارای اختیار معتبر مالک شود.
مالکیت ملک حق ورود به ترکیه ایجاد نمی‌کند. ویزا، معافیت ویزا، منع ورود، کد محدودیت و تصمیم اخراج مستقل از دفتر املاک بررسی می‌شوند.
ثبت ملک نیز اقامت نامحدود ایجاد نمی‌کند. حضور بیش از مدت مجاز ویزا یا معافیت ویزا به صدور اجازه اقامت یا وجود وضعیت دیگری که اقامت قانونی ایجاد می‌کند وابسته است.
انواع ملک قابل تملک
ملک قابل تملک می‌تواند واحد مسکونی، خانه مستقل، محل کار، دفتر، مغازه، زمین دارای کاربری ساختمانی یا زمین کشاورزی باشد. هر نوع ملک افزون بر قواعد مربوط به خارجیان تابع کاربری، طرح شهری و قانون خاص خود است.
ثبت یک قطعه به عنوان زمین، باغ یا مزرعه به معنای وجود حق ساخت مسکن نیست. حق ساخت از طرح شهری، وضعیت کاداستر، مساحت قطعه، راه دسترسی و مجوز ساختمانی ناشی می‌شود.
ملک عمومی، جنگل دولتی، مرتع عمومی، ساحل و اموالی که قانون آنها را از مالکیت خصوصی خارج کرده است موضوع خرید خصوصی قرار نمی‌گیرند. وجود آگهی فروش یا تصرف فروشنده ماهیت حقوقی این اموال را تغییر نمی‌دهد.
مالکیت شخصی و مالکیت شرکتی
خرید به نام شخص حقیقی ایرانی تابع ماده ۳۵ قانون ثبت املاک است. خرید به نام شرکتی که در ایران تشکیل شده است در قلمرو محدود تملک اشخاص حقوقی خارجی قرار می‌گیرد و فقط در موارد مقرر در معاهده یا قانون خاص امکان پذیر است.
شرکتی که بر اساس قانون ترکیه تشکیل شده، حتی اگر تمام سهام آن متعلق به ایرانیان باشد، شخص حقوقی ترکیه محسوب می‌شود. تملک چنین شرکتی بر پایه ماده ۳۶ و ارتباط ملک با موضوع فعالیت مندرج در اساسنامه ارزیابی می‌شود.
مالکیت سهام شرکت با مالکیت مستقیم ملک یکسان نیست. در خرید شرکتی، مالک ثبت شده خود شرکت است و انتقال سهم شرکت به تنهایی نام مالک ملک را در دفتر املاک تغییر نمی‌دهد.
سقف سی هکتار
مجموع مساحت املاک و حقوق عینی محدود قابل احتساب متعلق به یک شخص حقیقی خارجی در سراسر ترکیه نمی‌تواند از سی هکتار تجاوز کند. سی هکتار برابر با سیصد هزار متر مربع است.
حد نصاب بر مجموع دارایی‌های شخص در تمام استان‌ها محاسبه می‌شود و به هر معامله یا هر استان جداگانه تعلق ندارد. سهم شخص در مالکیت مشاع نیز به نسبت سهم در محاسبه مساحت اثر دارد.
رئیس جمهور اختیار دارد سقف سی هکتار را تا دو برابر افزایش دهد. وجود این اختیار به معنای افزایش خودکار سقف برای هر خریدار یا هر تابعیت نیست.
حد نصاب شهرستان
مجموع مساحتی که اشخاص حقیقی خارجی در یک شهرستان تملک می‌کنند نمی‌تواند از ده درصد مساحت آن شهرستان که قابل مالکیت خصوصی است تجاوز کند. این محدودیت درباره کل تملک خارجیان در همان شهرستان اعمال می‌شود.
عبور از حد ده درصد مانع پذیرش تملک جدید می‌شود، حتی اگر خریدار شخصاً به سقف سی هکتار نرسیده باشد. کنترل حد نصاب در جریان ثبت بر پایه داده‌های دفتر املاک انجام می‌شود.
حد شهرستان و سقف شخصی دو محدودیت مستقل‌اند. رعایت یکی، کنترل دیگری را حذف نمی‌کند.
مناطق نظامی و امنیتی
تملک و اجاره ملک توسط شخص خارجی در مناطق نظامی ممنوع و مناطق امنیتی نظامی مجاز نیست. در مناطق امنیتی ویژه، تملک یا اجاره به اجازه مقرر برای همان منطقه وابسته است.
مختصات کاداستری ملک مبنای کنترل مکانی است. نشانی پستی یا فاصله ظاهری از تأسیسات نظامی به تنهایی وضعیت حقوقی منطقه را تعیین نمی‌کند.
محدودیت مکانی به شخص فروشنده وابسته نیست. مالکیت قبلی یک شهروند ترکیه یا فروش پیشین واحدهای مجاور به خارجیان، نتیجه کنترل همان پلاک را به صورت قطعی تعیین نمی‌کند.
ملک بدون بنا و تکلیف پروژه
شخص خارجی که ملکی بدون بنای موجود تملک می‌کند باید ظرف دو سال پروژه مربوط به آن ملک را برای تأیید به اداره عمومی مسئول ارائه کند. آغاز و پایان پروژه در تصمیم تأیید تعیین و اطلاعات آن در بخش اظهارات دفتر املاک ثبت می‌شود.
تکلیف پروژه درباره زمین خالی با خرید یک واحد مستقل تکمیل شده یکسان نیست. نوع کاربری زمین تعیین می‌کند که پروژه در حوزه شهرسازی، کشاورزی، گردشگری یا نظام قانونی دیگری بررسی شود.
ارائه نشدن پروژه در مهلت دو ساله یا اجرا نشدن پروژه تأیید شده در مدت مقرر می‌تواند ملک را در قلمرو تصفیه اجباری قرار دهد.
ثبت ملک و ماهیت حق
دفتر املاک مالک، نوع حق، مساحت، سهم، حدود و محدودیت‌های ثبت شده را نشان می‌دهد. آگهی، قرارداد بازاریابی، نقشه فروش یا شماره واحد ساختمانی جای اطلاعات ثبتی را نمی‌گیرد.
رهن، بازداشت، حق انتفاع، حق سکونت، حق ارتفاق، تعهد فروش، ممنوعیت انتقال و دعاوی ثبت شده می‌توانند دامنه اختیار مالک یا امکان انتقال را محدود کنند. برخی محدودیت‌ها مانع فروش‌اند و برخی پس از انتقال نیز بر ملک باقی می‌مانند.
اعتماد به دفتر املاک در حدود قواعد حسن نیت حمایت می‌شود، اما حمایت ثبتی تقلب، جعل، نداشتن اهلیت یا مواردی را که قانون اثر متفاوت برای آنها مقرر کرده است به یک نتیجه واحد تبدیل نمی‌کند.
مالکیت آپارتمانی و حق ارتفاق ساختمانی
واحد دارای مالکیت آپارتمانی یک بخش مستقل تکمیل شده است که همراه با سهم زمین در دفتر املاک ثبت می‌شود. حق ارتفاق ساختمانی به پروژه ساختمانی در حال ساخت یا ساختمانی که هنوز به مالکیت آپارتمانی تبدیل نشده ارتباط دارد.
سهم زمین به تنهایی مساحت فیزیکی آپارتمان نیست و نسبت مالکیت در بخش‌های مشترک را نشان می‌دهد. مساحت ناخالص، مساحت خالص، نقشه مصوب و وضعیت واقعی بنا مفاهیم جداگانه‌اند.
ثبت واحد به صورت سهم مشاع از زمین با ثبت یک واحد مستقل یکسان نیست. در مالکیت مشاع، شخص نسبت ریاضی از کل پلاک را مالک می‌شود و استفاده اختصاصی از یک واحد باید مبنای حقوقی جداگانه داشته باشد.
وضعیت شهرسازی و بهره برداری
کاربری ملک از طرح شهری و تصمیم‌های معتبر برنامه ریزی ناشی می‌شود. عنوان زمین مسکونی، تجاری، کشاورزی یا فضای عمومی بر امکان ساخت، ارزش و شیوه استفاده اثر دارد.
پروانه ساختمان مجوز اجرای ساخت بر پایه پروژه مصوب است و گواهی بهره برداری انطباق ساختمان تکمیل شده با شرایط مقرر را نشان می‌دهد. وجود آب، برق یا ساکن در بنا جانشین این اسناد نیست.
بخش ساخته شده برخلاف پروانه یا پروژه می‌تواند موضوع جریمه، تخریب، اصلاح یا محدودیت استفاده قرار گیرد. انتقال مالکیت، تخلف ساختمانی موجود را از میان نمی‌برد.
ساختمان پرخطر و نوسازی شهری
ملک ممکن است در محدوده نوسازی شهری قرار داشته باشد یا ساختمان آن بر پایه قانون شماره ۶۳۰۶ پرخطر تشخیص داده شده باشد. این وضعیت می‌تواند به تخلیه، تخریب، تصمیم اکثریت مالکان و ایجاد هزینه‌های تازه منتهی شود.
یادداشت خطر یا تصمیم اداری مربوط به ملک از مالکیت جدا نیست و با انتقال به خریدار جدید بی اثر نمی‌شود. حقوق و تعهدات مالک تازه در چارچوب مرحله‌ای که فرایند نوسازی به آن رسیده است تعیین می‌شوند.
گزارش ارزش گذاری، بررسی فنی کامل مقاومت سازه یا تضمین نبود خطر زلزله نیست. ارزش بازار و ایمنی سازه دو موضوع متفاوت‌اند.
قرارداد مقدماتی و بیعانه
قرارداد خصوصی فروش، فرم رزرو، رسید بیعانه یا قرارداد تنظیم شده توسط بنگاه املاک به خودی خود مالکیت را منتقل نمی‌کند. این اسناد می‌توانند تعهدات قراردادی و آثار مالی میان طرفین ایجاد کنند.
وعده فروش ملک هنگامی که در شکل رسمی تنظیم شود می‌تواند تعهد به انتقال آینده ایجاد کند و در شرایط قانونی در دفتر املاک حاشیه نویسی شود. وعده فروش حتی پس از حاشیه نویسی تا زمان ثبت انتقال، مالکیت کامل ایجاد نمی‌کند.
ماهیت مبلغ پرداختی به عنوان بیعانه، پیش پرداخت، وجه تضمین یا خسارت قراردادی از متن قرارداد و قواعد تعهدات تعیین می‌شود. استفاده از یک عنوان تجاری نتیجه حقوقی مبلغ را به تنهایی مشخص نمی‌کند.
فروش رسمی و ثبت مالکیت
انتقال مالکیت ملک بر پایه قرارداد رسمی و ثبت در دفتر املاک کامل می‌شود. اعلام اراده طرفین، احراز هویت، کنترل اختیار فروش، بررسی محدودیت‌ها، تعیین ارزش معامله و امضای سند رسمی اجزای این فرایندند.
فروشنده باید مالک ثبت شده یا نماینده دارای اختیار صریح فروش باشد. تصرف ملک، پرداخت مالیات، قرارداد اجاره یا رابطه خانوادگی با مالک اختیار انتقال ایجاد نمی‌کند.
ثبت نهایی نام خریدار در دفتر املاک، زمان تحصیل حق عینی است. پرداخت کامل قیمت پیش از ثبت، بدون تحقق انتقال رسمی، فقط وضعیت طلب و تعهد قراردادی ایجاد می‌کند.
فروش در دفتر اسناد رسمی
دفاتر اسناد رسمی نیز در چارچوب ماده ۶۱ الف قانون دفاتر اسناد رسمی اختیار تنظیم قرارداد فروش ملک را دارند. پس از کنترل حق و نبود مانع قانونی، قرارداد در سامانه ثبت می‌شود و انتقال در دفتر املاک انجام می‌گیرد.
قرارداد فروش رسمی تنظیم شده در دفتر اسناد رسمی با وعده فروش رسمی متفاوت است. قرارداد فروش به ثبت انتقال منتهی می‌شود، در حالی که وعده فروش تعهد به انتقال آینده ایجاد می‌کند.
محدودیت‌های ویژه خریدار خارجی در فروش دفتر اسناد رسمی نیز باقی می‌مانند. استفاده از این مسیر سقف مساحت، کنترل منطقه، گزارش ارزش گذاری یا قواعد ارزی را حذف نمی‌کند.
اسناد هویتی و معامله
پرونده انتقال شامل اطلاعات ثبتی ملک، گذرنامه یا سند هویتی معتبر خریدار، شماره مالیاتی، سند نمایندگی در صورت وجود، ارزش مالیاتی ملک، بیمه اجباری زلزله برای بنا و اسناد مربوط به پرداخت و ارزش گذاری است.
گذرنامه ایرانی به دلیل استفاده از خط غیرلاتین همراه با ترجمه رسمی ترکی در پرونده معامله قرار می‌گیرد. هویت شخص بر پایه سند اصلی و ترجمه سازگار با آن ثبت می‌شود.
اگر یکی از طرفین زبان ترکی را به اندازه لازم برای فهم سند رسمی نداند، مترجم رسمی در فرایند اعلام اراده و امضا حضور دارد. ترجمه شفاهی غیررسمی جای نقش مترجم رسمی در سند را نمی‌گیرد.
وکالت نامه صادرشده در ایران
انتقال می‌تواند از طریق نماینده انجام شود، مشروط بر آنکه وکالت نامه اختیار روشن خرید، فروش، پرداخت، دریافت سند و انجام ثبت را در حدود معامله در بر داشته باشد. اختیار کلی که عمل انتقال ملک را پوشش نمی‌دهد برای این معامله کافی نیست.
ایران در سال ۲۰۲۶ عضو کنوانسیون لاهه ۱۹۶۱ درباره آپوستیل نیست. وکالت نامه صادرشده نزد مقام ایرانی به جای آپوستیل در مسیر تصدیق کنسولی قرار می‌گیرد و ترجمه رسمی ترکی آن نیز در پرونده استفاده می‌شود.
وکالت نامه تنظیم شده مستقیماً در نمایندگی ترکیه بر پایه شکل سند کنسولی خود ارزیابی می‌شود. عکس، مهر، امضا، مشخصات هویتی و حدود اختیار باید با قواعد اسناد مورد استفاده در ثبت املاک سازگار باشند.
گزارش ارزش گذاری
در معامله‌ای که شخص خارجی طرف خرید است، ارزش ملک در گزارش تنظیم شده در نظام رسمی ارزش گذاری تعیین می‌شود. گزارش، ویژگی‌های ثبتی و فیزیکی، نمونه‌های بازار و ارزش محاسبه شده را منعکس می‌کند.
ارزش گزارش شده، قیمت قراردادی و ارزش مالیاتی سه مفهوم جداگانه‌اند. گزارش ارزش گذاری مالکیت فروشنده، نبود رهن یا بازداشت، ایمنی سازه یا امکان اخذ اقامت و تابعیت را تضمین نمی‌کند.
در مسیر تابعیت، گزارش باید افزون بر قواعد عمومی معامله با شرایط خاص پرونده تابعیت سازگار باشد. گزارش عادی خرید به تنهایی گواهی واجد شرایط بودن برای تابعیت نیست.
تبدیل ارز و سند خرید ارز
در خرید ملک توسط شخص خارجی، مبلغ ارزی مربوط به قیمت فروش از طریق بانک به لیر تبدیل و سند خرید ارز پیش از انتقال در پرونده ثبت ارائه می‌شود. مبلغ لیر مندرج در سند خرید ارز در اعلام رسمی قیمت معامله اثر دارد.
پرداخت مستقیم ارز به فروشنده، انتقال میان حساب‌های خارج از ترکیه یا رسید خصوصی جای سند ارزی مقرر برای ثبت را نمی‌گیرد. مسیر پرداخت و اشخاص مندرج در اسناد بانکی باید با طرفین و معامله قابل تطبیق باشند.
کنترل منشأ وجوه و انطباق بانکی برای وجوه مرتبط با ایران می‌تواند مستقل از ثبت ملک انجام شود. رد انتقال بانکی یا مطالبه اسناد تکمیلی به خودی خود ممنوعیت مالکیت برای شهروند ایرانی ایجاد نمی‌کند.
قیمت معامله و ارزش مالیاتی
قیمت فروش در سند رسمی اعلام می‌شود و نمی‌تواند برای محاسبه حق الثبت کمتر از ارزش مالیاتی اعلام شده برای ملک باشد. ارزش مالیاتی شهرداری و ارزش بازار لزوماً یکسان نیستند.
اعلام قیمت کمتر از مبلغ واقعی می‌تواند بدهی حق الثبت، جریمه مالیاتی و اختلاف درباره مقدار پرداخت شده ایجاد کند. ثبت مبلغ صوری، ماهیت واقعی پرداخت را در اختلاف خصوصی از بین نمی‌برد.
قیمت ارزی قراردادی در ثبت بر پایه سند تبدیل ارز و مبلغ لیر مربوط منعکس می‌شود. نوسان بعدی نرخ ارز مبلغ ثبت شده در تاریخ انتقال را تغییر نمی‌دهد.
هزینه انتقال و بیمه
بر اساس تعرفه شماره ۴ قانون شماره ۴۹۲ هزینه‌ها، حق انتقال برای فروشنده و خریدار هر یک بیست در هزار قیمت اعلام شده است. مجموع قانونی دو طرف چهار درصد قیمت مبنای معامله است.
افزون بر حق انتقال، هزینه سرمایه در گردش ثبت و هزینه‌های ترجمه، ارزش گذاری و نمایندگی می‌توانند در پرونده وجود داشته باشند. مبلغ سرمایه در گردش بر پایه تعرفه معتبر در تاریخ معامله محاسبه می‌شود.
برای ساختمان مشمول، بیمه اجباری زلزله از اسناد انتقال است. این بیمه خسارت‌های تعریف شده ناشی از زلزله را در حدود بیمه نامه پوشش می‌دهد و بیمه جامع ساختمان یا تضمین استحکام بنا نیست.
مالیات سالانه ملک
مالک ثبت شده از سال بعد از تحصیل در نظام مالیات بر املاک قرار می‌گیرد. نرخ پایه برای ساختمان مسکونی یک در هزار، سایر ساختمان‌ها دو در هزار، زمین یک در هزار و قطعه زمین سه در هزار ارزش مالیاتی است.
این نرخ‌ها برای املاک واقع در محدوده شهرداری کلان شهر و مناطق مجاور آن دو برابر اعمال می‌شوند. مالیات در دو قسط و بر پایه ارزش مالیاتی سال مربوط پرداخت می‌شود.
درآمد اجاره، سود حاصل از فروش در شرایط مقرر و انتقال بلاعوض یا ارث آثار مالیاتی جداگانه دارند. مالکیت خارجی معافیت عمومی از این مالیات‌ها ایجاد نمی‌کند.
هزینه های ساختمان و بخش های مشترک
مالک واحد مستقل در هزینه‌های نگهداری، مدیر، نگهبان، تأسیسات، بیمه و تعمیر بخش‌های مشترک بر پایه قانون مالکیت آپارتمانی و برنامه مدیریت مشارکت می‌کند. نسبت پرداخت برای همه اقلام الزاماً با سهم زمین یکسان نیست.
بدهی‌های مشترک می‌توانند به واحد و مالک دوره مربوط ارتباط پیدا کنند و تصمیم‌های مجمع مالکان بر استفاده و هزینه‌های آینده اثر بگذارند. انتقال سند همه اختلاف‌های داخلی ساختمان را پایان نمی‌دهد.
قواعد مجتمع، محدودیت استفاده از بخش‌های مشترک، اجاره کوتاه مدت و فعالیت تجاری از قانون، برنامه مدیریت و تصمیم‌های معتبر مالکان ناشی می‌شوند.
مالکیت مشترک و حق پیش خرید
چند شخص می‌توانند ملک را با سهم‌های معین در مالکیت مشاع تملک کنند. هر شریک در تمام ملک به نسبت سهم خود حق دارد و بخش فیزیکی مشخص فقط با تقسیم یا مبنای حقوقی معتبر به او اختصاص می‌یابد.
فروش سهم به شخص ثالث می‌تواند حق پیش خرید قانونی سایر شرکا را ایجاد کند. حق پیش خرید درباره فروش سهم مشاع اعمال می‌شود و فروش کل ملک توسط همه مالکان همان وضعیت را ندارد.
مالکیت مشترک همسران یا اعضای خانواده برای اقامت، ارث، مدیریت و فروش آثار مستقلی دارد. رابطه خانوادگی سهم ثبت نشده در دفتر املاک ایجاد نمی‌کند.
رهن و تأمین مالی
ملک می‌تواند همزمان با انتقال یا پس از آن در رهن بانک یا طلبکار قرار گیرد. رهن حق عینی تضمینی است و در صورت پرداخت نشدن دین می‌تواند به فروش اجباری ملک منتهی شود.
قانون برای ایجاد رهن به نفع شخص حقیقی یا حقوقی خارجی محدودیت عمومی ماده ۳۵ را اعمال نمی‌کند. این استثنا به رهن مربوط است و مالکیت ناشی از تملک بعدی را از همه محدودیت‌های خارجیان معاف نمی‌سازد.
اعطای وام به خریدار ایرانی به ارزیابی اعتباری، اقامت، درآمد، ارزش ملک، منشأ وجوه و سیاست‌های انطباق بانک وابسته است. حق قانونی خرید، حق دریافت تسهیلات بانکی ایجاد نمی‌کند.
اثر خرید بر اجازه اقامت
مالکیت یک خانه که برای سکونت استفاده می‌شود یکی از مبانی اجازه اقامت کوتاه مدت در ماده ۳۱ قانون شماره ۶۴۵۸ است. ملک تجاری، زمین خالی یا سهمی که استفاده مسکونی واقعی ایجاد نمی‌کند در همان مبنای اقامت مسکونی قرار نمی‌گیرد.
برای ملکی که در تاریخ ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳ یا پس از آن خریداری شده است، معیار اجرایی جاری برای این مبنای اقامت، ارزش خرید حداقل ۲۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا یا معادل آن در تاریخ انتقال است. مبلغ باید در سند مالکیت و اسناد مربوط به معامله قابل احراز باشد.
تحقق مبلغ و مالکیت خانه حق قطعی صدور ایجاد نمی‌کند. شرایط ماده ۳۲، گذرنامه معتبر، نشانی، بیمه درمانی، هدف واقعی سکونت و نبود موانع ورود و اقامت نیز در تصمیم مستقل اقامت بررسی می‌شوند.
مدت اقامت و اعضای خانواده
اجازه اقامت کوتاه مدت مبتنی بر مالکیت هر بار حداکثر برای دو سال صادر می‌شود. مدت سند به تصمیم اقامت، اعتبار گذرنامه و استمرار شرایط قانونی وابسته است و با مدت مالکیت ملک یکسان نیست.
همسر، کودک زیر سن قانونی و کودک بزرگسال وابسته هنگامی می‌توانند بر همان مبنای مالکیت اقدام کنند که در خانه دارای حق مالکیت مشترک یا مشاع باشند. رابطه خانوادگی به تنهایی مالکیت ثبت شده ایجاد نمی‌کند.
فروش خانه، تغییر آن به استفاده غیرمسکونی یا از میان رفتن استفاده واقعی برای سکونت می‌تواند مبنای اجازه را تغییر دهد. بقای کارت تا تاریخ چاپ شده همیشه استمرار شرایط ماهوی را ثابت نمی‌کند.
اثر خرید بر تابعیت
خرید هر ملک یا دستیابی به آستانه اقامت، تابعیت ترکیه ایجاد نمی‌کند. مسیر تابعیت استثنایی بر تملک ملک به ارزش حداقل ۴۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا یا معادل ارز خارجی و ثبت تعهد نفروختن برای سه سال استوار است.
ارزش قابل قبول از قیمت رسمی، سند خرید ارز، پرداخت بانکی و گزارش ارزش گذاری در چارچوب قواعد خاص تابعیت احراز می‌شود. جمع چند ملک می‌تواند در صورت تحقق شرایط همان پرونده در محاسبه وارد شود.
ثبت تعهد سه ساله و صدور گواهی انطباق نیز تابعیت را خودکار نمی‌کند. بررسی هویت، منشأ سرمایه، امنیت و تصمیم نهایی در نظام جداگانه قانون شماره ۵۹۰۱ انجام می‌شود.
اجاره و فروش بعدی
مالک ایرانی می‌تواند ملک را در حدود قانون اجاره دهد یا منتقل کند. اجاره مسکونی و تجاری تابع قانون تعهدات، قواعد افزایش اجاره، تخلیه و مالیات بر درآمد اجاره است.
اجاره کوتاه مدت مسکن برای دوره‌های صد روز یا کمتر در قلمرو نظام مجوز گردشگری قرار می‌گیرد. مالکیت واحد به تنهایی مجوز این نوع بهره برداری ایجاد نمی‌کند.
فروش بعدی تابع شکل رسمی و ثبت است. وجود تعهد سه ساله تابعیت، رهن، بازداشت، حق پیش خرید یا محدودیت دیگری می‌تواند انتقال را ممنوع یا نتیجه آن را محدود کند.
ارث ملک متعلق به شهروند ایرانی
با فوت مالک ایرانی، ملک واقع در ترکیه در قلمرو قواعد ارث و صلاحیت مربوط قرار می‌گیرد و حقوق وارثان بر پایه گواهی وراثت و ثبت انتقال ترکه احراز می‌شود.
وارث خارجی هنگامی می‌تواند ملک را حفظ کند که تابعیت او و حدود مساحت اجازه تملک بدهند. اگر شرایط تملک وجود نداشته باشد، ملک باید به انتقال و تبدیل به قیمت منتهی شود.
اجازه اقامت یا پرونده تابعیت مالک متوفی همراه با ملک به وارث منتقل نمی‌شود. مالکیت ارثی، اقامت و تابعیت هر کدام مبنای حقوقی مستقل دارند.
تملک برخلاف قانون و تصفیه
ملکی که برخلاف ماده ۳۵ تملک شده، برخلاف هدف اعلام شده استفاده می‌شود یا درباره آن تکلیف پروژه در مهلت مقرر انجام نشده است می‌تواند مشمول تصفیه شود.
برای مالک مهلتی تعیین می‌شود که از یک سال تجاوز نمی‌کند. اگر مالک در این مدت ملک را منتقل نکند، ملک بر پایه فرایند قانونی فروخته و مبلغ پس از کسر هزینه‌ها و دیون به صاحب حق پرداخت می‌شود.
تصفیه با ابطال خودکار همه قراردادهای خصوصی یکسان نیست. آثار میان خریدار، فروشنده، واسطه، بانک و اشخاص ثالث بر پایه سبب تخلف و رابطه قراردادی هر یک تعیین می‌شود.
اختلاف های خصوصی و اداری
اختلاف درباره اعتبار قرارداد، پرداخت قیمت، عیب ملک، اختیار فروشنده، فریب، تحویل یا مالکیت در قلمرو دادگاه‌های حقوقی قرار می‌گیرد. دعوای عینی مربوط به ملک در دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی می‌شود.
تصمیم اداری مربوط به ممنوعیت تملک، اجازه منطقه امنیتی یا تصفیه از نظر صلاحیت، شکل، سبب، موضوع و هدف در دادگاه اداری بررسی می‌شود. مهلت عمومی دعوای ابطال، در نبود مهلت خاص، شصت روز از ابلاغ تصمیم نهایی است.
طرح دعوای اداری به تنهایی اجرای تصمیم را متوقف نمی‌کند. توقف اجرا به آشکار بودن خلاف قانون و وجود زیانی که جبران آن دشوار یا ناممکن است وابسته است.
نتیجه گیری
شهروند ایرانی در سال ۲۰۲۶ می‌تواند بدون داشتن اقامت قبلی، ملک مسکونی، تجاری یا زمین را در ترکیه به نام خود تملک کند. انتقال مالکیت به قرارداد رسمی و ثبت در دفتر املاک وابسته است و قرارداد خصوصی یا پرداخت قیمت به تنهایی مالکیت ایجاد نمی‌کند.
سقف شخصی تملک سی هکتار در سراسر کشور و حد جمعی خارجیان ده درصد مساحت قابل مالکیت خصوصی هر شهرستان است. مناطق نظامی و امنیتی، کاربری ملک و تکلیف دو ساله پروژه برای ملک بدون بنا محدودیت‌های مستقل ایجاد می‌کنند.
خرید توسط شخص خارجی با گزارش ارزش گذاری، تبدیل ارز از طریق بانک و سند خرید ارز، احراز هویت و بررسی محدودیت‌های ثبتی انجام می‌شود. حق انتقال برای خریدار و فروشنده هر یک بیست در هزار قیمت مبنا است.
مالکیت خانه با ارزش حداقل ۲۰۰٬۰۰۰ دلار برای خریدهای ثبت شده از ۱۶ اکتبر ۲۰۲۳ می‌تواند مبنای اقامت کوتاه مدت باشد و خرید واجد شرایط به ارزش حداقل ۴۰۰٬۰۰۰ دلار همراه با تعهد سه ساله می‌تواند در مسیر تابعیت استثنایی قرار گیرد. اقامت و تابعیت در هر دو حالت به تصمیم‌های مستقل و تحقق همه شرایط قانونی وابسته‌اند.